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园区工业地产的投资运营模式图片

工业地产是指一个国家或一个区域的政府，根据经济发展阶段和自身经济发展要求，通过行政的、市场的多种手段，集聚各种生产要素，并在一定的空间范围内进行科学整合，使之成为功能布局优化、结构层次合理、产业特色鲜明的工业企业聚集发展区或者称产业群集。园区工业地产作为众多产业的空间物质载体，自我国改革开放以来，它的发展经历了数量上的快速增长至膨胀和质量上的起步到整合升级等不同发展阶段。

在发展初期，园区工业地产行业整体供不应求，只要提供有吸引力税收政策就能保证招商，同质化影响不大；但是，在供给过剩的背景下，同质化问题导致公司以压低租金和售价的方式吸引招商，不利于提高工业地产整体收益。虽然工业地产的各种产品构成复杂，在建筑类型、园区功能、园区配套和园区规划上都有不同。

在借鉴了国际经验以后，目前国内园区工业地产产品模式的发展方向在逐渐向专业型低密度景观园区发展，工业地产的规划更为科学，园林景观更加美观、配套设施更为齐全，园区的功能也更为专业化，与其针对的产业构成之间的联系也更为紧密。

近年来，随着各大城市地价逐步攀升，国家加大了对房地产市场调控力度，开发商投资住宅、商业等地产风险逐步加大，利润空间变窄。工业地产由于具备土地成本较低、租售收入稳定以及收益率较高的特点，目前在房地产市场发展迅速。这种以工业园区为载体，以工业楼宇、工业厂房、研发楼宇为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的新型工业地产开发形式，对于推动园区产业发展、企业集聚能力、引进先进科学技术和土地集约化等方面发挥了积极作用，但由于国家相关土地、销售、房地产管理等相关政策及配套措施未及时跟进等原因，工业地产发展过程中出现了一些不容忽视的问题。

园区作为中国经济发展的重要引擎，区域经济发展的重要载体，高质量发展要求园区通过自身的质量变革、效率变革、动力变革，获得新的发展动力。园区工业地产模式结合我国新型城镇化建设的总体思路，很好地将“地产、产业、城市”三者进行了有机结合，拥有比普通地产项目更为强大的生命力。对于园区工业地产模式开展深入研究，并进一步设计出一套适合建安施工企业的发展模式，有助于开拓新的业务领域，寻找新的发力点。

工业地产不同于商业地产，主要指对工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物进行开发行为，其中工业用地性质是住宅、商服和综合类用地外的用地。工业地产一般可分为两大类，一类是工业厂房，指开发商建设标准厂房或者根据客户需要的定制建设厂房，而后进行销售或者租赁，这是工业地产的初期发展形式；另一类是工业园区，包括各种软件园、物流园、工业园、科技园、总部基地等，指由开发商根据规划要求，对园区内土地进行一、二级综合开发，形成集办公、科研、中试、产业于一体的集中楼群，并进行销售、租赁、管理和服务的开发形式。

目前，国内工业地产有四种开发模式，一是工业园区开发模式，指在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。二是主体企业引导模式，是指在某个产业领域的龙头企业，获取一定规模工业土地进行投资开发，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业，完善园区产业链。三是工业地产商模式，指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，再进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取地产开发利润。四是综合运作模式，是指对上述工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的一种模式。

园区工业地产不仅可以为工业化进程和城市经营提供强有力的支撑，也将最大限度地聚合和带动产业的发展，促进城市区域价值呈几何式增长，从而使土地与房产具有更加广阔的升值潜力与投资价值。对于投资开发主体自身来说，园区工业地产的经济效益不仅体现在经济周期的对冲机制和稳定期，还能成为优质土地、优惠政策、中周期利润、相关业务的重要来源。

由于园区工业地产的主要客户是企业和政府，其投资决策更加理性，对产品的要求更加严格，因此，相较于住宅地产和商业地产，园区工业地产的进入门槛更高，开发难度更大。同时，由于园区工业地产涉及融资、开发、服务、招商、产业培育、税收、GDP等众多因素，因此成熟的商业模式对园区工业地产开发至关重要。

目前国内主要有4种园区工业地产投资运作模式，现简要概括如下：

1. 以产业物业开发租售为主的地产开发商模式

地产开发商模式是指投资开发主体在工业园区或其它地方获取土地，以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品（如产业综合体、总部综合体等），再以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的模式。此种模式的盈利主要通过物业出售、物业出租及提供入驻企业所需的基础配套服务和增值服务获利。

2. 以PPP为主的产业新城开发商模式

投资开发主体进行园区整体的规划设计、土地一二级开发、产业新城的运营等，通过房地产销售等方式盈利。但是此种模式资金回收期长，且对于主体的要求较高，需具备极强的区域规划能力、雄厚的资金实力

3. 以双轮驱动为主的产业投资商模式

投资开发主体首先向社会资本募集园区开发基金，该基金不仅投向产业园区进行土地及产业物业开发，同时还投向具有市场前景的科技型创新企业，用投资的方式吸引大批创新企业入驻，产业投资在实现资本溢价的同时还带动园区资产增值。此种模式的盈利主要通过租售物业、企业孵化及收取基金管理费等方式获利。

4. 以基金运作为主的基金投资商模式

通过发行工业地产基金的形式募集资金，收购合作物业后进行现代化改进并将改造好的物业回租给合作方，或者通过拿地新建工业物业的形式吸引潜在客户入驻，当工业物业的入驻率达到一定水平，每年能够产生可观而稳定的现金流时，通过发行REITs的方式对物业进行资本化运作，完成一轮的资本循环，进而从事下一轮投资。此种模式主要通过物业资本化及物业租赁等方式回笼资金。

总体来看，对于建安施工企业而言，可采取如下运作模式：初始规划阶段，通过与政府、产业运营商、大型IP企业合作等形式进行产业选择；投资阶段，可以通过基金、银行贷款、夹层融资、企业债、中期票据等多种形式进行融资；招商引资阶段，借助自身资源优势、专业的产业运营商、大型IP企业等吸引相关企业入驻，并通过投资产业孵化基金、“房权换股权”等方式培育优质成长型企业；园区运营阶段，通过自身及产业运营商实现资产的升值，期间可通过资产证券化等方式实现资金的提前回收。整体投资的资金回收渠道多样，包括建安工程利润、物业租售、ABS、待孵化企业上市等多种方式。

关系产业能否最终落地，核心取决于招商与运营环节的管理，以客户为中心，根据客户的个性化需要提供销售和服务解决方案。中小企业围绕产业招商落地层面，可通过以下两种方式寻求合作：联合大型IP企业，大型IP企业具备产业上下游资源和品牌影响力，不仅在前期与政府议价的过程中有优势，还能够大大降低后期招商和运营难度。企业利用自身资源，联合大型IP企业拿地的过程中，尚需要注意以下几点风险：

成本把控：目前市场上联合IP企业的成本越来越高，被联合的企业通过咨询费、产品购买、物业赠予等方式分食开发商利润，增加了招商的成本。因此，双方谈判过程中应坚守我方底线，实现双方共赢。

资源到位风险：IP企业自身是否有足够大的影响力吸引产业链上下游企业、被吸引企业的数量及粘性、产业结构层次、企业能否顺利入园等均需要进行风险把控，保证项目如期达成兑价要求。

通过引入专业的产业运营商进行合作，如亿达中国。充分利用对方自身的产业资源和园区服务能力，为园区工业地产项目提供专业化的招商服务，房企可以专注做自身擅长的房地产开发业务

园区工业地产的产业选择

随着国家对产业发展升级转变，我国正在从低技术含量、低附加值的加工组装基地，向产品与技术档次齐全、附加值和技术含量高的制造基地转变，工业地产正是顺应这一趋势发展起来的新兴地产行业。目前，工业地产主要以工业园区开发为载体，通过将产业上中下游企业或者同类企业集中建设，形成产业集群，从而提高品牌效应，优化产业结构，提升技术水平，完善产业链条，同时发挥园区的技术、人才和政策优势，提升园区产业的整体竞争力。如国际工业地产巨头普洛斯投资建设的苏州物流园，园区内具有高质量、多功能的物流仓储设施，区内可提供一站式的通关服务，设有海关监管点，具备进出口通关、保税仓储、简单加工及包装、快速配送、货代运输、转口贸易及国内分销等功能，物流园现有客户包括欧莱雅、阿迪达斯、UPS、诺基亚、三星电子等知名企业，成为物流行业及当地经济发展的重要增长点。

另一方面，通过集中开发统一管理，可以改善园区基础设施，加强周边环境治理，提升服务能力，加大知名企业的招商引资力度，同时通过园区内用地进行总体规划，园区之间的协调发展，有效避免了基础设施、研发设施、厂房、服务设施之间的重复布局，促进了土地的集约利用和优化配置。由于工业地产发展迅猛，国家相关政策及配套措施未及时跟进，由此引发的一些问题可能影响工业地产的长远稳定发展。

产业选择决定了产业投资的大方向，是成功园区工业地产投资的前提条件。产业园区处于不同的区域，对于一线城市，土地利用集约化、产业发展高端化、高质化、绿色化、技术和模式的创新性是主要诉求。因此，一线城市政府早已开始对传统低附加值的大制造、高污染产业进行改造升级或者外迁清退。腾笼换鸟，引进高端制造业和高端服务业。

二线城市正处于经济发展爬坡期，既要保持自身快速发展，不断扩大GDP规模，进入或巩固国内一流城市行列，又要开始向附加值更高、技术含量更强的高新技术产业和战略性新兴产业方向转型。现状要求二线城市政府既需要放眼未来，努力引进“双高”产业，也不能排出现有传统制造业，防止动摇产业基础。

三、四线城市总体来看仍以提升城市经济基本面为核心。一方面积极承接东部沿海地区和核心城市外迁产业，另一方面积极引入高投资总额、高产值的重大产业项目，以此解决GDP、税收、就业等基础问题。

不同城市对于产业的诉求不同，造成投资开发主体引入的产业资源类型和能级差异巨大。当前环境下，已经很难复制一类产业打遍天下。投资开发主体需要读懂城市、读懂政府、读懂他们对于城市产业的诉求。

过去大部分投资开发主体主要是借园区工业地产的名号低价、大量拿地。随着政府不断吸取经验教训，上述路径已经难以实现。政府更多的要求企业以产业思维进行地产开发，在进行投资开发建设前，首先需要根据当地的经济发展现状、国家政策支持、未来发展规划等确定适合当地的产业。最优质的产业资源、政策资源都在地方政府手中。然而地方政府最大的痛点，是区域开发没有主题，没有观感，没有兴奋点，园区工业地产企业的机会就是帮助政府梳理产业资源、促成产业集聚、做好产业服务。

大型园区工业地产的投资开发主体拥有完整的产业链。以华夏幸福为例，其能够提供从产业的研究规划、落地谋划、资源匹配、载体建设到服务运营的全流程服务，为区域提供产业升级的全流程综合解决方案。对于企业而言，重新进行专家团队搭建的时间长、成本高，因此建议首先与国内外大型产业规划咨询机构合作，持续跟踪产业发展趋势的同时，研究政治经济大势、区域及当地经济文化、前沿技术等等，增强自身对产业发展的判断力、掌控产业发展脉络，为提供产业战略决策、新兴产业研究规划编制提供理论和现实支撑，为地产项目进行合理产业定位。在此过程中，在公司内培养一批产业研究人才，作为智库。

园区工业地产的区域选择及拿地条件

1. 区域选择

对于标的地块的选择分三个层次：一是选区域，即城市圈的选择；二是选城市，即一、二线城市还是三、四线城市；三是选区位，比如城郊、城市副中心、老城中心等等。

从盈利、难易角度出发，一线城市产业基础雄厚，城市资源禀赋也较好，但土地获取的难度较大，政府要求较高，且需面临较为激烈的市场竞争；三、四线城市虽然缺乏竞争者，土地获取便利，但由于产业基础薄弱，落地及成功的难度也较大，因此不建议上述层级的城市作为集团的首批试点区域。建议未来重点关注京津冀、长三角、粤港澳大湾区、长江中游城市群等区域，目标市场建议选择新一线及强二线城市。

2. 新型产业用地M0

M0是指融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地，具有开发强度高、功能混合利用等优势，是城市在产业转型时期，满足新型产业的土地类型。与此相似的北京M4用地、南京Mx用地、惠州M+用地、杭州M创用地等均有类似特点。此类用地是未来园区工业地产投资的重点关注点之一。

3. 拿地条件

多数房企进军园区工业地产的原因就在于项目拿地面积大、成本低。一线和新一线城市土地资源趋紧，倒逼地方政府更加精细管理，提升土地利用效率。因此，产业勾地项目的用地出让标准不断提升。

现在，各地在对价条件中提出的要求上也越来越具体，用地中不仅规定了引入产业的数量、产值规模，还严格规定了引入产业类型必须是“新能源、移动互联、智能控制等相关企业”等高大上的条件。有些地方，甚至首期用地中，政府甚至规定了引入高端人才的数量和质量。若企业未能达到政府要求，其中还嵌入了惩罚性措施。在上海，土地出让兑价条件要写入合同中，各届政府都有权、有责任动态管理，追踪到底。

4. 捆绑住宅用地

有关产业能否绑定住宅用地，各地相关政策差异巨大。有些地方政府特别规定：创新性产业用地（M0）不得和住宅用地捆绑出让。新型产业用地需配置一定比例商业办公用地和住宅用地的，产业用地和商业用地可以按一宗地整体供地。但是，配置配套型住宅用地必须经政府批准独立出具住宅建设用地规划条件，单独进行宗地市场评估和公开出让。

园区工业地产的项目开发

1、融资

整体而言，园区工业地产投资是一项规模大、投资时间长、持续取得收益的投资项目。以中建三局长沙科技产业园项目为例，项目分为三期，合计投资达60亿元，如此巨大的投资体量对于园区工业地产商提出了一定的挑战。回顾成功落地园区工业地产项目的企业，绝大多数拥有雄厚的资金实力和丰富的融资渠道。

目前，园区工业地产融资方式基本以债权为主。银行作为最大的债权人，为了控制不良贷款率，对园区工业地产企业批准的开发项目贷款以短期贷款为多。而产业园区开发和运营期均比较长，回本时间短一点3-5年，长一点8-10年甚至更长，加之园区资产整体变现能力差，需要的是长期廉价的资金支持。进而导致贷款给出期限与园区工业地产贷款需求的期限存在不匹配。

此外，融资渠道仍不够完善。国内金融市场相关制度与法律法规仍存在部分空白，这使得发达国家成熟的园区工业地产融资渠道与操作模式在国内并不常见，其中包括预存托凭证(CDR)、夹层贷款等成熟程度远低于市场需求。

企业若涉足园区工业地产投资，势必需要解决融资问题。因此，除了可以通过发行中长期债券等传统方式募集资金外，还需要创新融资方式，如境外债、永续债、PPN、离岸地产基金、园区开发基金、夹层融资、园区工业地产融资模式等。

园区工业地产投资的融资模式解析

整体而言，园区工业地产投资是一项规模大、投资时间长、持续取得收益的投资项目。因此对投资开发主体的资金实力和融资渠道提出较高要求。园区工业地产融资模式有以下这些：

银行融资、银行贷款：国家扶持的产业，如三农产业、流通行业及高新技术产业，可以相对容易获得金融企业的信贷政策支持。
银行信托：具备融资门槛低，选择面广，数额巨大等优势，是园区工业地产商群体最大比例的融资形式；
基金融资：以私募基金投资为主，首推物流地产，其次为综合性产业园区；
夹层融资：一种无担保的长期债务，表面上看起来是股权转让，但实际约定未来回购，并以差价作为利息或支付约定利息。股债间可以灵活变换，是园区工业地产领导者华夏幸福基业常用融资模式
权融资资：又称“债权转让式融资”。即将自己享有的债权以一定现金作价卖给第三方，相当于以一定的成本提前回收了这部分现金，加快了债权盘活和资金周转速度，常用于快速扩张期的公司；

债务重组：债务快到期了，将这笔债务转让给别家，相当于延长了还款日期，或者说就是又借到一笔新的融资。

永续债：由于永续债不设还款期限，同时可不计入公司债务，企业可在进行高额融资的同时规避负债率被拉高的风险；对于投资者来说，利息较高的永续债可为其提供长期而稳定的现金收益，堪称双赢

园区PPP：基于产业园区这种公共服务产品的政企合伙模式，实质是政府通过给予私营公司长期的特许经营权和收益权来换取基础设施加快建设及有效运营；

售后回租式融资租赁：将自制或外购的资产出售，然后向买方租回使用，可选择的标的租赁物范围广，比如可将土地一级开发的地下管廊等设施进行评估出售给投资公司，约定期限回购，并按年息比例支付租金。

REITs：即房地产信托投资基金。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式，国内园区工业地产基本以债权融资为主。债权融资均需要在固定的时间点还本付息，产业园区类REITs产品以万科前海企业公馆为代表；
互联网金融：是传统金融机构与互联网企业利用互联网技术和信息通信技术实现资金融通、支付、投资和信息中介服务的新型金融业务模式，已经日益成为一种新兴的金融创新模式和企业融资渠道；

公司债：无论是A股还是在港股都有发债融资的渠道，A股有企业债、公司债、短期融资票据等等，而在香港资本市场则有“点心债”、可转债、优先票据等。

ABS（资产证券化）：是以一定现金流为依托，将其进行结构化包装，形成可以上市交易的证券化产品的过程。其整个交易过程主要涉及原始权益所有人、特殊目的载体（SPV）、投资者几方，同时涉及相关中介机构。权益所有人将资产（通常为现金流）出售给特殊目的载体，特殊目的载体经资产结构化整合向投资者发行证券，收回现金付给权益所有人，在以后的年度以每年的现金流支撑证券本息的偿还。在企业的资产证券化业务之中，所出售的并不是企业的某项资产，而是未来的现金流量，更确切的说是企业拥有的收取某项费用的债权；目前国内产业园区领域为数不多的几个ABS产品，都属于基于园区现金流的证券化（轻资产式租金收益权ABS——也就是未来几年园区产生的租金收入打个折扣做证券化，既不看物业评估，也不做股权过户。目前还没有走到基于股权的重资产模式证券化（类REITs）以及基于物业抵押形式的贷款证券化（CMBS）阶段。  

财务性引资：让渡自身一部分股权来吸引真金白银进入，财务性投资者不会参与到具体的经营管理之中，仅享受财务投资的收益；

战略性引资：入资方是要实实在在参与经营管理，并按照持股比例享受经营收益的。有的战略引资，往往在现金之外还有更深更广层面的战略互补性合作。

定向增发/配股：仅限于上市公司的再融资策略，其中能够完成增发的大多是与商住项目关联较小的国资背景的园区工业地产上市公司，其定向增发的目的也不是为了拿地，更多是投向已经开发的园区项目，或者是符合混合所有制改革大背景的战略性引资考虑。
应收账款收益权转让：应类似于债权融资，就把未来要收到的钱提前先卖给金融机构，以一定的融资成本提前回流现金，典型就是华夏幸福对地方政府享有的应收账款收益权转让。

银行承兑：有点类似于企业版的信用卡。办理的银行首先会对企业有一个极为苛刻的审核，通过审核后就会给一个信用额度，企业就可以在这个额度内办理银行承兑汇票，预存一定（一般是50%）的资金，还要付一定的手续费，银行承兑汇票最长期限为六个月，办理完银承，企业就可以用银行承兑汇票去付它的货款或者工程款，但是等到银承到期日时，企业必须需要把剩下的50%的款还上，否则会受到联合养老保险等，取得中长期限的低成本资金。

02、搭配适当比例的房地产、办公等可售项目

园区工业地产是一个投入大、回报慢、周期长、风险大的行业，不具备住宅地产高周转的条件。园区工业地产投资开发主体在现金流上若无法平衡前期巨大的投入，将来随着开发的深入，很可能因资金链断裂而导致项目出现风险。所以，通过适当比例的房地产开发销售，回笼资金，达到现金流平衡，是园区工业地产投资开发主体实现良性发展的唯一途径。

这种模式存在以下两个难点。第一，为了尽早实现资金回笼，需先行开发住宅部分并快速实现去化，因此产业开发部分容易出现资金缺口，将造成后期产业部分兑价和运营出现困难。第二，部分省市已经通过政策要求企业自持物业，通过出售实现资金快速回流的难度加大。预计很快将有更多一、二线城市跟进，园区工业地产从原先开发模式走向运营模式。

03、配套设施

投资开发主体需保障项目中的配套设施满足园区企业采购、研发、设计、生产、物流、营销、售后等各环节需求、满足园区企业员工居住、生活、工作、娱乐需求。

其中，硬件方面需提供：公用研发实验室、孵化中心、检测认证中心、展示交易中心、招聘中心、教育培训中心、商务会议中心、公共服务中心、学术交流中心、博士后工作站和实习中心、生活服务中心。

软件方面需提供：咨询、保险、会计、税务、电子商务、信贷、人力资源、广告；产品经销、产品展示、产品维修、行政管理、承建外包、物流仓储、出版发行、公司代理、知识产权保护等服务。

配套服务设施包括：托儿所、妇幼健康中心、养老中心、国际教育、国际医疗等。

园区工业地产的招商运营

产业的招商和运营根据每个项目的情况不同而存在差异，难以标准化。要以客户为中心，根据客户的个性化需要提供销售和服务解决方案。

1、招商难点
招商的难点在于目标客群少、招商人才紧缺及政策不稳定性。园区工业地产的目标客户是中小型企业，对于绝大多数园区工业地产来说是工业型企业。根据地方经济发展的不同，中小型工业企业的数量会有较大差别。园区工业地产的目标客户为企业，而且一般选择决策的都是企业的实际负责人。因此，招商人员需要实际接触企业负责人。此外，园区工业地产项目的招商一般需要招商人员主动拜访潜在的目标客户。

这两点都对园区工业地产招商人员的素质提出了很高的要求。此外，很多招商人员都是从住宅、商业地产转型过来，而实际两者差距较大。园区工业地产因其特殊性，受国家政策影响的波动性比较大，如政策优惠、土地条件、税收减免等等。然而，因其对行业带来的风险具有整体性、普遍性、持久性，所以对于行业来说属于系统性风险。

2、可行招商路径

亿达中国作为专业的园区工业地产开发投资主体，在招商这条路上有十分成功的经验。大连软件园项目是亿达的标杆项目，当时为引入IBM，亿达自行出资，注册软件外包公司，招聘软件技术人员，按照IBM的项目标准开展工作，并完成一期项目成果交由IBM项目经理，由其送达IBM总部审核。成果审核通过后，亿达再次完成二期项目成果并再获通过。两次通过打动了IBM，也用事实证明IBM的软件外包业务可以在大连落地。亿达中国这样的招商服务理念和能力不是住宅开发企业短时间内能够具备的。

企业可以采取以下两种方式寻求合作：

（1）联合大型IP企业

大型IP企业具备产业上下游资源和品牌影响力，不仅在前期与政府议价的过程中有优势，还能够大大降低后期招商和运营难度。企业利用自身资源，联合大型IP企业拿地的过程中，尚需要注意以下几点风险：

成本把控：目前市场上联合IP企业的成本越来越高，被联合的企业通过咨询费、产品购买、物业赠予等方式分食开发商利润，增加了招商的成本。因此，双方谈判过程中应坚守我方底线，实现双方共赢。

资源到位风险：IP企业自身是否有足够大的影响力吸引产业链上下游企业、被吸引企业的数量及粘性、产业结构层次、企业能否顺利入园等均需要进行风险把控，保证项目如期达成兑价要求。

（2）外包

产业运营商能够利用自身的产业资源和园区服务能力，为园区工业地产项目提供专业化的招商服务，房企可以专注做自身擅长的房地产开发业务。以亿达为例子，其提供集产业定位、规划设计、楼宇建设、配套方案、招商运营、客户服务及物业管理于一体的全产业链综合服务方案。各服务模块可灵活组合，通过输出单个或组合式服务方案，满足不同项目在不同时段的多样化发展需求。

其中，园区招商是以园区的产业定位为方向，进行项目推广和客户招商，主要包括：市场分析、客户定位、渠道建设、品牌推广、市场活动、租售代理等。其企业客户包括IBM、甲骨文、中国移动、阿迪达斯、肯德基、慈铭体检、佳能、惠普、思科等国内外著名企业，其成功案例包括大连软件园、北京中关村壹号、北京亿达丽泽中心、郑州科技新城、深圳海科兴战略新兴产业园等。

3、运营

园区运营分为三个层次：一是基础服务，如水、电网络基础设施建设及服务，保安管理，消防管理等；二是增值服务如政务服务、金融服务、法律服务；三是产业服务，核心是帮助企业创造价值。

产业服务一般体现在四个方面：资本、技术、人才、市场。具体服务方式可参考如下：

（1）与产业相关企业进行市场信息共享、资源整合等。与相关企业实现互惠互利，深度参与细分产业企业朋友资源圈，也可以借此了解企业发展难点，体会企业发展所需，有针对性的开展相关合作和服务。

（2）与相关风险投资基金、信托、证券、银行等机构合作，为优质企业提供搭建良好的投融资平台，申请国家开发银行高额授信，关注新创重大科技转型扶持政策等。

（3）与国家科技部、教育部、证监会等国家部委部委合作加强对科创企业的培育、跟踪、筛选、孵化，助力企业上市，入股上市企业。借助上述资源挖掘外地独角兽企业或具有技术优势的早期企业，分享其做大做强后的收益。

（4）成立产业发展基金和专门实验室、免费或减免费用提供各类实验设备，为教授及各类博士人才提供实验实践机会，减轻高科技初创企业的负担，整合各类军工、高校科研成果、实现科研成果转化。

园区工业地产必须将服务于产业发展，作为产业的服务商为核心要点，必须具备产业服务能力、围绕产业链及企业生命周期的不同成长阶段提供全方位的服务、通过产业服务增长、增强吸引力，为园区工业地产做大盈利空间提供良好支持。

4、产业投资

张江高科作为专业的园区工业地产投资开发主体，其通过产业投资带来的投资收益已经超过公司利润的55%。然而，鉴于房地产属于重资产运营的行业，这种模式对于传统地产商来说很难仿照学习。为了充分提供产业服务，进行招商引资，企业可以通过自身投资平台搭建专门的产业投资基金，培育优质的成长型企业。

根据发改委的定义，产业投资基金是指一种对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度，即通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产，从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等事业投资。

投资平台可通过认购基金份额间接持有成长型企业的股权，或直接对优质标的企业进行股权投资，未来通过标的企业被并购、IPO等方式获取投资收益。  

园区工业地产的资金回收方式

工业园区内企业在发展过程中取得了较好的发展，但也面临不少困难，融资问题就是其中之一。创新园区内工业地产的投融管建退模式，成了眼下园区需要解决的主要问题。所谓创新投融资方式无非是股权融资与债权融资的各种排列组合、渗透变种、多层嵌套。作为投资方需重点关注增信措施（资金安全）、退出机制（锁定盈利）以期实现资产保值增值；作为融资方需重点关注交易架构安全性、交易条件公平性。

国内工业地产运营商应用最为广泛的融资模式为银行贷款。不管是前期开发，还是后续的建设施工销售环节，工业地产行业在每个环节都能看到银行贷款的影子。其次是发行股票、债券等模式，但是后两种融资模式的效果都比较差，而且几乎超过90%的工业地产行业都无法进到资本市场发行股票或债券进行融资。

从目前来看，中国大部分的工业地产企业或多或少都存在着融资的困境，其一就是渠道非常的单一，大多数都需要向银行贷款，同时资本市场的成熟度也不高，使得无法为工业地产企业创造更多的融资方式，另外，虽然有比较广阔的民间借贷市场，但是这种融资模式会大幅度的提升工业地产企业的融资成本，并且具有一定的风险。

工业地产的四种商业模式均有内在的资本运作逻辑、盈利方式以及核心能力要求，对于园区工业地产商，尤其是新进的园区工业地产商而言，该四种模式没有优劣之分，只有适合不适合之说，园区工业地产商还需在行业法律法规的边界内，根据自己的资源、能力状况，选择适合自己的商业模式，以帮助自己在园区工业地产开发建设领域少走弯路、错路、冤路。

创新投融资方式无非是股权融资与债权融资的各种排列组合、渗透变种、多层嵌套。作为投资方需重点关注增信措施（资金安全）、退出机制（锁定盈利）以期实现资产保值增值；作为融资方需重点关注交易架构安全性、交易条件公平性。由此可见，如何拓宽中国工业地产企业的融资渠道，降低融资成本已经成为当前亟待解决的问题。

总体而言，园区工业地产投资时间长、体量大、资金回收慢，要达到一定的收益率要求除了前期资金成本的把控外，还需要关注后期资金的回收，防止项目占用企业过多现金流。对于企业而言，资金回收方式包括以下几种：

1.  建设工程利润

    通过园区工业地产项目的投资将会拉动建安工程施工业务，根据建筑物不同的形态，将带来一定的利润。

2.  物业出售

物业出售的好处在于可以快速回笼资金，但同时要关注各地关于物业出售的政策，如是否必须整体出售、分割出售的最小单元等。

物业出售的对象并不仅局限于企业或个人，2019年6月亿达中国的郑州科技新城项目就曾与当地政府就商务园区达成办公室回购协议，有效保障了开发商资金的回收。

3.  物业出租、物业费

以上两种方式均能够带来稳定的现金流，但是需要园区运营后才能取得收益，且整个资金回收期较长。因此，可在园区成功运营1-2年后，发行ABS、REITs产品等，提前收回资金。

2019年9月3日，招商蛇口的商业房地产投资信托基金（CMC REIT）向港交所提交IPO上市申请，成为中国首例在香港资本市场上市的产业园区类REIT。CMCREIT包括“蛇口网谷”园区内的写字楼综合体及部分购物中心，涉及的物业资产估值约为65亿元。中国园区工业地产行业已经先后有万科、苏宁云商、北科建、北大科技园、联东、重庆高投等企业成功发行了基于产业园租金收入或园区相关收入为基础资产的资产证券化产品。未来更有可能看到更多的产业园区类ABS、ABN、CMBS、CMBN甚至是国产公募REITs产品的发行。

4. 孵化培育成长型企业

   充分发挥投资平台的能力，通过认购产业投资基金份额、直投等形式间接投资产业链内的优质成长型企业，未来通过被并购或IPO等形式达成退出或控股上市公司的目的。

5. 整体出售给保险

在园区工业地产的运营模式中，华夏幸福曾以58亿元的价格将北京丰台区丽泽金融商务区的一块商办物业资产卖给了中国人寿，还取得了对方15亿元的股东借款，让华夏幸福得以继续开发及运营。这种“并购-运营-退出”的套路有点类似于美国黑石集团“买入-修复-卖出”的模式。在英国伦敦奇斯威克园区的案例中，黑石集团2011年以4.8亿英镑买入资产，经过改造提升后，2014年以8亿英镑出售给中投公司，净赚了52%的收益。

这种模式在国内属于模式创新的案例之一，但由于一、二线城市的存量市场非常大，老旧园区的提升改造需求旺盛，未来集团可以充分借鉴。第一步，寻找被低估的核心物业资产，进行杠杆收购；第二步，品牌扩张及资源整合，改善其管理，提升运营能力，实现物业资产的升值；第三步，在最佳时期套现，将其出售给保险公司、REITs公司或主权基金等长期投资人。这种模式属于轻资产运营模式，风险较低，但是也对开发商的价值发现能力、运营能力及资源整合能力提出了较高的要求。借助这个契机，实现企业整体业务的转型升级也不失为一个契机。

园区工业地产投融管建退的生态闭环

国内的工业地产至今已有近海20年的发展历史，经历了工业园、科技园、商务花园等形式，具体到产业园区的工业地产，是以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，整合自然、社会、经济资源的新型产业形式，是工业地产的升级与换代。其目的在于提高企业发展力、提升区域竞争力、提高企业形象。是对土地和房产进行二次甚至三次持续性开发，追求的是资源价值的最大化，从而具有升值潜力和投资价值。

园区工业地产以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼等为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。现阶段拿地成本高企，不少园区开发运营商或转型轻资产模式，或选择与重量级的开发商“抱团”合作，或选择与金融机构合作开发。在商业地产领域，因为对资本运作要求更为严格，便会更容易看到有关“投融管退”的深度介入。工业园、科技园、仓储物流基地等等，甚至不同的产业看似也很复杂，简单说起来都不外乎“投融建管退”这个产业生态的闭环。

十四五规划的出台与城市化的推进给园区工业地产提供了巨大的推动力，园区工业地产已成为政府、企业、资本关注的焦点，包括传统房企、金融机构、实体企业、甚至互联网企业纷纷投身园区工业地产的开发与打造中。在大资管时代，关键在于，能否真正打通 “投融管退”四个环节。 

园区工业地产建起来的房子面向企业用户进行销售和租赁，相较住宅消费者掺杂感性思考的快速决策，企业用户的决策更理性，决策时间也相对更长，这就导致一个根本性的区别——去化速度不同。所以我们也经常能碰到许多开发商由于产业周转慢，而产生资金问题。

同时，由于工业用地的价格低，且考虑产业聚集的因素，全国工业用地政策都是要求开发企业全部或是一部分比例持有运营。在持有运营的过程中某开发商需要不断投入资金，这对对开发商自身的产业园区的运营能力和公司的现金流提出了更高的要求。

在对产业园区的工业地产进行估值时，一般用现金流折现模型（DCF模型)来对资产进行估值，在DCF模型中，折现率（一般用预期收益率）越低，资产价值越高；针对预期收益率，我们采用资本资产定价模型（Capital Asset Pricing Model 简称CAPM）：E(ri)=rf+βim(E(rm)-rf)，预期收益率E(ri)与无风险利率rf  成正相关。

通胀水平可以从两方面影响工业房地产的价格：一是随着生产要素价格的上升，进而影响资产的重置价格；二是通胀水平的上升，会降低实际收益率水平，进而提升资产价格。

孵化培育成长型企业

充分发挥投资平台的能力，通过认购产业投资基金份额、直投等形式间接投资产业链内的优质成长型企业，未来通过被并购或IPO等形式达成退出或控股上市公司的目的。

 整体出售给保险

“并购-运营-退出”的套路有点类似于美国黑石集团“买入-修复-卖出”的模式。在英国伦敦奇斯威克园区的案例中，黑石集团2011年以4.8亿英镑买入资产，经过改造提升后，2014年以8亿英镑出售给中投公司，净赚了52%的收益。这种模式在国内尚属新鲜事物，但由于一、二线城市的存量市场非常大，老旧园区的提升改造需求旺盛，未来集团可以充分借鉴。

第一步，寻找被低估的核心物业资产，进行杠杆收购；

第二步，品牌扩张及资源整合，改善其管理，提升运营能力，实现物业资产的升值；

第三步，在最佳时期套现，将其出售给保险公司、REITs公司或主权基金等长期投资人。

这种模式属于轻资产运营模式，风险较低，但是也对开发商的价值发现能力、运营能力及资源整合能力提出了较高的要求。借助这个契机，实现企业整体业务的转型升级也不失为一个契机。园区工业地产的运营模式都不尽相同的资本运作逻辑和盈利方式，各个模式之间没有优劣之分，只有适合不适合。园区工业地产的开发建设，需要根据自己的资源、能力状况，选择适合的运营模式。

从园区开发运营而言，园区的金融属性是未来运营的主体业务，而就底层资产而言，由于银行等金融机构的授信特点，决定了底层的抵押资产主要是不动产。而不动产中，工业地产是主力，无论是资产体量还是价格弹性，工业地产都是不良资产投资的核心，这将是未来园区开发运营和资本市场对接的主要载体。站在工业地产持有者及投资者的角度来看，工业地产出租成本相对较低，带来的投资回报相对提高。