产业地产的产生是建立在工业地产和商业地产发展的基础上，是传统工业园区的转型升级。在国家房地产调控和产业转型升级的背景下，产业地产越来越受到房地产企业的关注，成为了房地产企业新的转型方向，再加上国家政策和地方政府的支持，产业地产已然成为资本角逐的又一高地。

2014年是产业地产快速发展期，既有传统的房地产商万科、绿地、中信等大腕进入，也有基金系复兴、黑石、汉富等企业进入，同时还有阿里巴巴、京东、小米等互联网企业进入，产业地产的光谷联合、大连亿达、宏泰发展已经上市，而原有产业地产的先头兵天安、联东、华夏、浙大网新科技园等也都在快速持续发力。产业地产的竞争也日趋激烈，要想争食到一块产业地产蛋糕，必须实现资本、土地、政策以及产业地产运营服务等要素的完美结合。

中投顾问董事、研究总监郭凡礼表示，2014年是产业地产爆发之年，产业地产不仅得到资本的青睐与投资，三家以产业地产为主营业务的企业成功上市，登陆资本市场，显现出产业地产的发展潜力。我国不少地区经济面临“产业空心化，地产泡沫化”的现象，产业地产以产业为出发点和落脚点，是解决这一问题的关键，并得到政府以及多方利益相关者的关注。不过产业地产与传统工业园区、产业园区还有一定的区别，传统的园区建设可能还主要集中在厂房供给、基础设施完善等基本服务方面，而产业地产则是打造园区运营服务商，意在整合资源，打造并完善园区产业链，依据产业链为园区提供服务。

产业地产不再是仅仅关注房子、园区的投资建设，更加落实产业，以产业来带动园区的发展。产业地产目的是整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。目前，我国产业地产发展并非没有一点基础，正如原有的天安、联东、大连亿达等产业地产运营商，他们已经在多年的发展中积累了丰富的经验和资本，可以说第一阶段的原始资本积累已经完成，如同联东早已布局全国，在广州、宁波、杭州、苏州、无锡、青岛、济南、烟台、北京等地建立项目，不管是土地资源储备，还是产业地产运营管理等方面都有一定的积累。

产业地产发展要紧密结合国家政策，根据政策引导和考察地区经济实际情况来定产业地产的发展主题。2015年受到国家鼓励的行业为文化传媒、生物产业、节能环保、新一代信息技术产业等，这将是2015年产业地产发展的热点，原有的物流、孵化器、影视产业等也将持续得到关注，产业地产运营是一个长周期过程。

“先圈地，后打算”的现象依然在国内较为普遍，国内产业地产发展不仅有国内房企、产业地产运营商等进入，更有国外大佬如普洛斯、丰树集团等较早介入，深耕细作，因此行业壁垒较高。东部地区土地稀缺性高，拿地成本高，而未来国家将发力中部地区经济崛起，因此企业可以适当考虑在中部地区拿地。

伴随国家经济结构调整和产业转型升级，不少地区产业园区、传统工业园等面临转型升级的需要，产业地产从园区运营服务商的角度出发，为园区提高效率、引入活水出谋划策，未来市场需求广阔。不过，产业地产在规划过程中，不能仅凭一时冲动，还要结合当地实际情况，因地制宜，确立适宜当地发展的产业，避免再次出现产业过剩的情况。